נורסטאר של חיים כצמן בוחנת ירידה משליטה בג'י סיטי

במשך יותר מ־35 שנה חיים כצמן מזוהה עם ג'י סיטי, לשעבר גזית גלוב. לכן ההודעה שפרסמה לאחרונה נורסטאר הפתיעה רבים בשוק ההון. נורסטאר הודיעה כי היא בוחנת מכירת חלק מהחזקתה בג'י סיטי באופן שעשוי להפוך את החברה לחברה ללא גרעין שליטה.

כיום מחזיקה נורסטאר בכ־54% ממניות ג'י סיטי, בעוד שכצמן שולט בכ־30% מנורסטאר. במקביל הודיעה החברה על מינויה של קרן כליפה למנכ"לית החל מפברואר 2027, בעוד כצמן צפוי לעבור לתפקיד יושב הראש. כליפה, המשנה למנכ"ל, נחשבת למחליפה הטבעית של כצמן.

ג'י סיטי היא חברת נדל"ן מניב הפועלת בישראל, בארצות הברית, בפולין, במדינות סקנדינביה ובברזיל. החברה מחזיקה קניונים ומרכזים מסחריים עירוניים לצד משרדים ומגורים, ומתמקדת בהשבחת נכסים, פיתוח זכויות בנייה והוספת שימושים חדשים במרכזי ערים.

המינוף של החברה (היחס בין החוב לשווי נכסיה) עלה מכ־49% בשנת 2019 ליותר מ־70%, בין היתר בעקבות עליית הריבית, היחלשות מטבעות ובראשם הריאל הברזילאי, וכן בעקבות מחיקת החברה הבת במרכז ובמזרח אירופה, אטריום, מהמסחר והפיכתה לחברה פרטית. בשנת 2022, לאחר שאיגרות החוב שלה נסחרו ברמות שהעידו על אובדן אמון המשקיעים, יצאה הקבוצה לתוכנית מימושים רחבה ואימצה יעד להפחתת המינוף לכ־50% עד שנת 2028.

אולי יעניין אתכם

עוד מאת שי זיגלמן השבבים הישראליים רוכבים על גל ה־AI – אבל לא באותה הדרך

עוד בכלכלה מניית דוראל ירדה 50% מהשיא. האם זו הזדמנות?

מאז אוקטובר 2022 השלימה ג'י סיטי מימושי נכסים בהיקף של כ־7.2 מיליארד שקלים, הכניסה שותפים לנכסים מסוימים והנפיקה כ־20% מפעילותה בברזיל. לצד זאת יצאה מרוסיה וטורקיה, תוך מכירת הנכסים בכמחצית משווים בספרים הן בשל מגבלות רגולטוריות ברוסיה והן בשל העדפת יציאה מהירה מטורקיה. צעדים אלו הפחיתו את הסיכון, אך גם האטו את קצב הירידה במינוף, שעומד כיום על כ־66%.

ברקע נמצא גם חוק הריכוזיות. בסוף 2025 הנפיקה ג'י סיטי את אוריון, שאליה הועברו שלושה נכסים בפולין. אולם כדי לעמוד במגבלות החוק חולקו מניות אוריון לבעלי המניות, במקום שג'י סיטי תמשיך לשלוט בחברה ציבורית נוספת. המקרה המחיש את המגבלות שיוצר מבנה השליטה הקיים.

במקביל ממשיכה החברה לקדם את תוכניתה האסטרטגית גם ברמת הנכסים. היא הגדילה את החזקתה בסיטיקון, המרכזת את עיקר פעילותה בסקנדינביה, לכ־86%. סיטיקון נסחרת במשך שנים בהנחה עמוקה ביחס לשווי נכסיה, ולאחר מינוי מנהלים מתוך הקבוצה, ובראשם אשל פלטי, שהוביל בעבר את פעילות ג'י אירופה, הביעו חלק מהמוסדיים בסקנדינביה חששות ממשל תאגידי. על רקע זה נענו בעלי מניות להצעת הרכש של ג'י סיטי למרות שהמחיר גילם הנחה עמוקה לשווי הנכסי של סיטיקון. במקביל סייעו דיבידנדים מסיטיקון לממן חלק ניכר מהמהלך.

בשבוע שעבר הודיעה החברה על הצעת רכש נוספת שנועדה להגדיל את ההחזקה ליותר מ־90%, רף שיאפשר בהמשך רכישה כפויה של יתרת המניות ומחיקת החברה מהמסחר. מבחינת ג'י סיטי, מדובר בהמשך ישיר למודל שיושם בג'י אירופה, שבמסגרתו נמחקה מהמסחר, הפכה לפרטית וקודמו מהלכי השבחה ומימוש נכסים.

על רקע כל אלה, נראה כי הירידה האפשרית בשליטת נורסטאר אינה נובעת משינוי באמון של כצמן בחברה, אלא מבחינה של השלב הבא בהתפתחות הקבוצה. לאחר שנים של הורדת מינוף והשבחת הפעילות, ייתכן שכעת הגיע תורו של מבנה השליטה לעמוד למבחן.

הכותב הוא אנליסט מניות ביחידת המחקר של בנק הפועלים

לעורך האנליזה אין עניין אישי בנושא.

לבנק הפועלים בע"מ אין עניין אישי בנושא, מתן הייעוץ אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.