הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה בשבוע שעבר נתונים שנראים, במבט ראשון, כמו חדשות טובות ליוקר המחיה: מדד המחירים לצרכן ירד בספטמבר בחצי אחוז, ומחירי הדירות ירדו ב-1.8% בהשוואה שנתית. אלא שבאותם פרסומים נמצא ששכר הדירה המשיך לעלות. כיצד הנתונים אלה יכולים לבוא יחד? ומה זה אומר על ה"פיתרון" למשבר הדיור?
נתחיל במדד – אשר כאמור, ירד בחצי אחוז ביחס לאוגוסט. אומנם חלק משמעותי מהירידה "עונתית" (אוגוסט זה חודש יקר במיוחד, מה שמפתיע כמובן 0% מהאוכלוסייה), אבל גם בהסתכלות שנתית האינפלציה היא עדיין 1.6% בלבד, נתון נמוך יחסית. הדבר בא לידי ביטוי במחירי תחבורה, תרבות ובידור, הלבשה והנעלה וריהוט, אשר ירדו כולם באחוזים מכובדים. דבר אחד שלא ירד הוא מדד השכירות: מדד ההוצאה הכי גדולה של מאות אלפי בתי אב בישראל עלה ב-0.4% רק בספטמבר, בעוד דיירים אשר חידשו חוזה בתקופה זו, שילמו לא פחות מ-5.3% יותר. בשקלול כל סוגי הדירות והחוזים, חודש ספטמבר חותם עלייה נאה של 3.2% ב-12 החודשים האחרונים.
כל זה מעניין וחשוב כשלעצמו, אך נהיה עוד יותר מעניין כאשר באותו יום ממש, פרסמה הלמ"ס את הטבלה הזו על מחירי הדירות בישראל:
הירידה במחיר הנקוב של הדירות רחוקה מלשקף את התמונה המלאה. הטבות מימון, ריהוט חינם ושלל תמריצים שונים ומשונים – כותב שורות אלה ראה היום פרסומת המבטיחה לקוני דירה נקודות של אל על – ניתנים כולם במספרי שיא בשנים האחרונות, כחלק מהמאמצים של יזמים למכור מלאי הולך וגובר של דירות ברשותם. אפקטיבית, המחיר ירד הרבה יותר.
אולי יעניין אתכם
עוד מאת דוד טל
כשהזול עולה ביוקר: גרסת המעצמות
עוד מאת דוד טל
האם חייבים לחסוך עד שכואב? על הצעת הפנסיה החדשה
עוד בכלכלה
מניית דוראל ירדה 50% מהשיא. האם זו הזדמנות?
עוד בכלכלה
אשליה במבצע: כשהממשלה מייקרת ומאשימה את המדף
עוד מאת דוד טל
פופוליזם לגיטימי
עוד מאת דוד טל
רפורמת הגבינות: צעד היסטורי בדרך לשוק חופשי
המחיר לקניית דירה יורד, להשכרה עולה
על פניו, מדובר בחיבור לא אינטואיטיבי – ישנם שני מדדים שונים של מחירי הדיור בישראל, ובעוד אחד עולה בצורה משמעותית, השני מפגין ירידות. למה? הרי מדובר באותם קירות. התשובה היא שאותם קירות נמכרים בשני שווקים שונים: בשוק אחד קונים את הזכות לגור בהם לחודש, ובשני קונים נכס שאפשר לגור בו, להשכיר אותו ולמכור אותו בעתיד אם רוצים. המחירים קשורים זה לזה, אך אינם חייבים לנוע יחד בכל תקופה.
כולם צריכים שירותי דיור, אך לא כולם רוצים לקנות דירה. גם בקרב אלו שרוצים, לא כולם יכולים.
בישראל, שילוב של גאות ארוכת שנים במחירי הדיור יחד עם השפעות המלחמה והגדלה הדרגתית של התחלות הבנייה בעשור האחרון, הביא אותנו למצב שהביקוש לקנייה ירד – חלק מהאנשים פשוט לא יכולים להרשות זאת לעצמם יותר, ואחרים כבר קנו בעוד הקבלנים המשיכו לבנות בקצב. ירידה בביקוש יחד עם עלייה בהיצע, ירידת מחירים קלאסית.
אך זוג שדוחה רכישת דירה משום שהמשכנתא כבדה מדי אינו מפסיק להזדקק למקום מגורים. אם לא ירצה לחזור להורים, הוא עדיין צריך לגור איפשהו, וכך בעודו מוריד את הביקוש לדירה, הזוג מעלה בו זמנית את הביקוש לשכירות.
הדבר נכון עוד יותר לאנשים השוקלים לקנות דירה כהשקעה, ונרתעים מהמחירים הגבוהים ועלויות המימון. לאחר שנים רבות של ריבית אפסית, בשנת 2022 החלה הריבית בישראל לעלות מ-0.1% וזינקה חיש מהר ל-4.75% (ומאז ירדה מעט). לעליית הריבית יש אפקט כפול על הביקוש של המשקיעים לדירות – ראשית, היות שגם משקיעים נעזרים לרוב במשכנתא, עליית הריבית ייקרה משמעותית את ההשקעה. שנית, משקיע נבון תמיד משווה את ההשקעה שלו לאלטרנטיבות, וברגע שהריבית עולה, ניתן להשיג תשואה גבוהה יותר גם על פיקדונות בנקאיים ואיגרות חוב, מכשירים אשר גם פשוט הרבה יותר לקנות מאשר דירה, ואחרי התשואות נמשכים הלבבות.
ה"קונים" של שוק המשקיעים הם ה"מוכרים" של שוק ההשכרות. ברגע שאלו מחליטים שהמחיר כבר לא כל כך משתלם להם, היצע הדיור להשכרה נפגע, מה שמעלה שם את המחירים עוד יותר.
המשכירים מפצים את עצמם
שוק הנדל"ן הישראלי חווה תקופה סוערת לאחרונה. במשך שנים רבות מחירי הדירות עלו בצורה חדה, והדבר הביא לשחיקה יחסית של "התשואה השוטפת" על הדירה, כלומר ההכנסה השנתית משכירות ביחס לשווי הדירה. אם בתחילת שנת 2024 אותה התשואה הייתה 5.12% בממוצע באירופה ו-6.12% בארצות הברית, בישראל היא עמדה על 2.6% מזריים בלבד. שוכרי דירות בוודאי לא ישמחו לשמוע זאת, אך ביחס למחירי הדירות עצמן, השכירות בישראל הייתה זולה מאוד. המשקיעים היו מוכנים להסתפק בשכירות כה נמוכה כל עוד ערך הדירה עצמה המשיך לטפס בקצב רצחני – אך ברגע שהראלי במחירים נפסק, הם כבר דורשים פיצוי בדמות שכר דירה גבוה יותר, או שפשוט מוותרים על הקנייה.
אנו נמצאים כנראה בתקופת תיקון שבה מחירי הדירות שהגיעו עד נפש מתחילים סוף סוף לרדת, אך אותו מנגנון שמוריד את מחירי הדירות יכול גם לדחוף למעלה את מחירי השכירות. מדובר בתהליך לא פשוט, הן ליזם היושב על מלאי דירות לא מכור וחובות לבנק שממשיכים לצבור ריבית, והן למשפחה הצעירה שממשיכה לשלם שכירות מאמירה כל חודש בעודה חוסכת שקל לשקל לבית עתידי.
כדי שההקלה תגיע גם לשוכרים, צריך שהגידול בבנייה יהפוך לדירות מאוכלסות, במקומות שבהם אנשים רוצים לגור. כל עוד הדירות החדשות מצטברות במלאי הלא-מכור של הקבלנים במקום להימכר ולהתאכלס (בין אם על ידי שוכרים ובין אם על ידי רוכשים שמפנים דירות שכורות), השוכרים לא ירגישו בהקלה. המבחן האמיתי בשנה הקרובה יהיה האם תוספת הדירות תגיע בפועל למשקי הבית, ולא רק כמה דירות נותרו על המדף של היזמים.
