ארגו – חברת הנדל"ן הישראלית שפרצה אל העולם

חברת ארגו פרופרטיז, חברת נדל"ן מניב הפועלת בגרמניה ונסחרת בבורסה בתל אביב, מציגה בשנים האחרונות מודל עסקי עקבי ויעיל, המשלב רכישת נכסים במחירים נמוכים, השבחה תפעולית ומכירה ברווחיות גבוהה. החברה, שהוקמה בשנת 2018 והונפקה בשנת 2021 בבורסה בתל אביב, פועלת בעיקר בערים לייפציג ודרזדן – מטרופולינים צומחים הנחשבים למוקדי משיכה כלכליים במדינת סקסוניה שבמזרח גרמניה.

ארגו הוקמה על ידי גל טננבאום ואופיר רחמים, אשר ניהלו בעבר את חברת בראק אן.וי והובילו אותה לשיאים עד שנרכשה על ידי קבוצת אדלר הגרמנית ונמחקה מהמסחר בבורסה בתל אביב. לאחר האקזיט החליטו השניים לשכפל את המודל – הפעם כבעלי מניות גדולים. לאחרונה עזב רחמים את החברה, בעוד טננבאום ממשיך להוביל את הפעילות.

החברה עוסקת, באמצעות צוות מקומי של כ־60 איש, ברכישה, השבחה ומכירה של מבני מגורים איכותיים במרכזי ערים בגרמניה, בעיקר לייפציג ודרזדן, ששם היא נחשבת לשחקן הגדול ביותר. לייפציג ודרזדן הן מטרופולינים של יותר ממיליון תושבים המהווים מרכזים אורבניים חשובים שמתאפיינים בצמיחה שנתית של 1%-1.5% במספר בתי האב. דרזדן היא מוקד מרכזי לתעשיית השבבים האירופית וזכתה לכינוי "בירת תעשיית השבבים באירופה", בעוד לייפציג משמשת מרכז לוגיסטי מוביל עם שדה תעופה מהגדולים באירופה הפועל 24/7. שתי הערים הן חלק מאשכול התעשייה "סיליקון סקסוניה" שמקדם שיתופי פעולה בין תעשיות ההייטק, הלוגיסטיקה והייצור.

ניצול רגולציה ליצירת אפסייד

אולי יעניין אתכם

עוד מאת אסף נגר אינרום תעשיות בנייה מתכוננת לשלב הבא

עוד מאת אסף נגר טבע כבר לא גנרית

המודל של ארגו נשען על רכישת דירות עם שכר דירה נמוך משמעותית מהשוק – לעיתים כ־50% מתחת למחירי השוק החופשי. הרגולציה בגרמניה מקשה על העלאות חדות בשכר הדירה, אך מאפשרת רכישת נכסים במחירים הנמוכים משמעותית מעלות הכינון (עלות הקמת הנכס מחדש). כך, בעוד עלות הקמה של דירה חדשה עומדת על כ‏־5,000 יורו למ"ר, ארגו רוכשת נכסים בכ־2,200 יורו למ"ר בממוצע בגלל הקשיים הרגולטורים על דירות המיועדות להשכרה בלבד.

העלאות שכר הדירה מתבצעות בהדרגה, בהתאם למדד המיטשפיגל המתעדכן אחת לשנתיים, ובעיקר בעת תחלופת דיירים. שיעור תחלופה של 13%-16% מייצר צמיחה אורגנית של 8%-10% בשנה בהכנסות משכירות.

בשנים האחרונות החלה החברה להסב דירות להשכרה לדירות קונדו הניתנות למכירה בשוק החופשי. עד כה הוסבו 1,701 דירות, 1,600 נוספות בתהליך. דירות שנרכשו בכ־2,200 יורו למ"ר נמכרו לאחר שנים אחדות בכ־4,200 יורו למ"ר, ברווחיות של עד 70%. ההכנסות ממכירות אלו מאפשרות לחברה להגדיל את תיק הנכסים, כאשר כל מכירת דירה מממנת רכישת כשתי יחידות חדשות.

נתונים פיננסיים ושוק ההון

נכון לפברואר 2026 מחזיקה ארגו 511 מבני מגורים הכוללים 5,368 יחידות דיור, עם תפוסה של 97%. החברה ממומנת בשיעור חוב של 42%, והתשואה על ההון עמדה בשנה האחרונה על 15.7%. מניית החברה עלתה ב־18% ב־12 החודשים האחרונים וב־90% בשנתיים, ושווי השוק שלה עומד על כ־2.8 מיליארד שקלים.

ארגו פרופרטיז מציגה מודל נדל"ני מוכח, רווחי וניתן לשכפול לערים נוספות, המאפשר צמיחה של כ־10% בשנה בתיק הנכסים, ללא צורך בגיוסי הון. השילוב בין רגולציה, השבחה תפעולית והסבות לקונדו יוצר ערך חבוי שעשוי לבוא לידי ביטוי משמעותי בשנים הקרובות.

הכותב הוא אנליסט בכיר ומנהל השקעות בנוסטרו של חברת איילון ביטוח ופיננסיים.

***

אין לראות באמור שום המלצה ו/או ייעוץ המותאם לנתוניו, צרכיו ומטרותיו של כל אדם.

אין לראות במידע זה משום המלצה או הצעה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך.