מדיפאואר (MEDIPOWER) – חברת נדל"ן בין שני כוחות מנוגדים

מדיפאואר (MEDIPOWER)

חברת הנדל"ן המניב מדיפאואר, המתמחה במרכזים מסחריים פתוחים המעוגנים בסופרמרקטים במזרח ארצות הברית (בעיקר בפנסילבניה וג'ורג'יה), נמצאת בעיצומו של מהלך התרחבות משמעותי. החברה, שבשליטת יאיר גולדפינגר, מבקשת לנצל את השינויים בשוק הנדל"ן המסחרי האמריקאי כדי להגדיל משמעותית את היקף פעילותה ואת תזרים המזומנים שלה. גולדפינגר, שהפך לדמות מוכרת בתעשיית הטכנולוגיה לאחר שמכר ב־1998 את ICQ ל־AOL תמורת 407 מיליון דולר, מחזיק כיום בכ־53.3% ממדיפאואר. החברה הונפקה בבורסה בתל אביב ב־2017, אז גייסה 28 מיליון שקל לפי שווי של כ־140 מיליון שקל.

האסטרטגיה של מדיפאואר מתמקדת ברכישת מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים מבוססים, המאופיינים בתפוסה גבוהה ובשוכרים חזקים, ולאחר מכן בהשבחתם באמצעות הרחבת שטחים, שינוי תמהיל השוכרים, הכנסת שוכרים חדשים ושיפוצים.

נכון למחצית הראשונה של 2026, החברה מחזיקה ב־32 מרכזים מסחריים בשטח כולל של כ־307 אלף מ"ר, המאכלסים כ־470 שוכרים ומושכים כ־58 מיליון מבקרים בשנה. שיעור התפוסה עומד על כ־95%, בעוד ששכר הדירה הממוצע מסתכם בכ־14 דולר למ"ר לעומת 20-18 דולר במרכזים דומים.

אולי יעניין אתכם

בנושא 1214b הסכמי אברהם – שש שנים וסייבר אחד

בנושא 1214b האושפיזין היקרים של הכלכלה הישראלית

אחד ממנועי הצמיחה העיקריים של החברה הוא פער ניכר בין שכר הדירה בנכסיה ובין עלות הקמת מרכזים מסחריים חדשים. עלויות הבנייה, שעלו בחדות מאז מגפת הקורונה, לצד הריבית הגבוהה בארצות הברית, מקשות כיום על יזמים להקים מרכזים חדשים. לדברי החברה, פרויקט חדש דורש שכר דירה של כ־25 דולר למ"ר כדי להצדיק את עלויותיו, בעוד שבנכסיה היא נהנית משכר דירה נמוך משמעותית. הפער הזה מאפשר למדיפאואר להעלות את שכר הדירה בעת חידוש חוזים. במחצית הראשונה של השנה חודשו חוזים של 5.3% מהשוכרים, בעלייה ממוצעת של 8.1%.

אלא שהמודל תלוי במידה רבה באיכות השוכרים. כ־40% מהכנסות החברה מגיעות מסופרמרקטים, וכ־17% נוספים ממסעדות מזון מהיר. לפיכך, לחוסנן של רשתות הקמעונאות הגדולות בארצות הברית חשיבות מרכזית ליציבות ההכנסות.

קפיצת המדרגה המשמעותית בפעילות החברה הגיעה ב־2024, עם חתימת הסכם שיתוף פעולה עם חברת הביטוח הפניקס. במסגרת השותפות מתוכננת רכישה של מרכזים מסחריים בהיקף של עד 600 מיליון דולר, כאשר מדיפאואר מחזיקה ב־51% מההון והפניקס ב־49%. עד כה נרכשו 14 נכסים בשווי של כ־214 מיליון דולר, ועשר רכישות נוספות, בהיקף של כ־187 מיליון דולר, צפויות להתבצע עד סוף 2026. בנוסף לכך, נותרה מסגרת של כ־200 מיליון דולר לרכישות עתידיות. החברה מעריכה כי לאחר השלמת העסקאות יעלה שווי נכסיה מ־660 מיליון דולר לכ־850 מיליון דולר, וה־NOI המייצג יזנק לכ־58 מיליון דולר, לעומת 27.3 מיליון דולר ב־2025. ה־FFO המייצג צפוי להגיע לכ־20 מיליון דולר, לעומת 12 מיליון דולר אשתקד.

עם זאת, ההתרחבות אינה נטולת סיכונים. החוב עומד על כ־383 מיליון דולר, ביחס חוב לנכסים של כ־58%, והחברה חשופה גם לשינויים בשער החליפין בעקבות אג"ח שקליות בהיקף של כ־280 מיליון שקלים. בנוסף, גיוס הון מתוכנן של 60 מיליון שקלים התקבל באופן שלילי בשוק והכביד על המניה. גם סביבת הריבית ממשיכה להיות גורם מרכזי. תשואות גבוהות באג"ח הממשלתיות בארצות הברית עלולות להוביל לעלייה בשיעורי ההיוון וללחוץ את שווי נכסי הנדל"ן.

מנגד, פעילות החברה בשטח ממשיכה להציג מגמות חיוביות, עם עלייה במספר המבקרים ובפדיונות השוכרים. במקביל, מדיפאואר הקימה חברת ניהול עצמאית בפנסילבניה, מהלך שעשוי לאפשר לה להגדיל את ה־FFO בעתיד.

לסיכום, מדיפאואר ניצבת כיום בין שני כוחות מנוגדים: מצד אחד, הזדמנות להרחיב במהירות את תיק הנכסים וליהנות מעליית שכר הדירה, ומצד שני, מינוף גבוה, עלייה בריבית האמריקאית והצורך בגיוסי הון שעלולים להכביד על בעלי המניות.

הכותב הוא אנליסט בכיר ומנהל השקעות בנוסטרו של חברת איילון ביטוח ופיננסים

לכותב הסקירה אין עניין אישי בנושא הנדון לעיל.

הנתונים והמידע המובאים לעיל אינם מהווים ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם